オンライン住宅相談　Ｑ＆Ａ　

皆様よりメールにて頂きました御質問と返信いたしました内容のいくつかをまとめさせてただきました。匿名性を確保させていただいていますが、このコーナーへの掲載に不都合がある場合は、質問事項内にあるいは御質問のメールにその旨お書き添え下さい。

ＤＡさん　２８歳　男性

●Ｑ●
現在、富士見市に住んでいるのですが、神奈川県の葉山にとても良い土地を見つけ、そこに家を建てたいと考えています。ですが、その土地は，予算を超えており，その土地を買うと家にかけられる費用は、コミコミ１２００万程度になってしまいます。こんな予算で家を建てることは可能でしょうか？ 敷地が３０坪ですので、総床面積も２５〜３０坪くらいで、あまり仕切りのないシンプルな家を希望しています。

▲Ａ▲
建築をする際間、仕切りや建具、収納家具、高価な仕上げ材、高価なキッチンや浴室などにお金がかかることが多くなります。

「あまり間仕切りのないシンプルな家」であれば工夫をすることにより、建築費で４０万／坪程度あれば理論上 建築は可能と考えています。
（出来るだけ間仕切りを無くした方が内部空間が広く感じます。）

問題はその金額で施工できる工務店を選定する作業と何度も設計変更から見積を繰り返す事があり時間が必要となる場合があります。

ＲＫさん　２８歳　女性

●Ｑ●
昨年8月末に新築一戸建て(鉄骨3階建て)を購入しました。当初から1階の廊下の壁から木クズが出てきて何度か工務店に相談しましたがもう少し様子を見てくれと言われるばかりで何の対応もしてくれません。半年経った今も木クズは出てきます。こんな事は良くあることなのでしょうか？また、ベランダの壁に10�p程のヒビが入っています。どのように対処すれば良いのでしょうか？
クレームとして対応してもらえる内容なのでしょうか？

▲Ａ▲
新築を御購入されたとのことおめでとうございます。
早速ですが、御質問の内容から色々な問題に御苦労されているようですね。

まず、木クズそのものよりも、壁からでてくる原因が問題です。突貫工事が行われた場合や、現場清掃が不十分の場合、（誉められたことではありません。床下や天井裏を見れば管理体制がわかります。）確かに竣工直後、空気中をさまよっていた木クズが多少なりとも床を汚すことはありますが、半年後も悩まされ続けることはまれでしょう。

木クズが壁から出てくるのは、壁の納まりに（材料の継ぎ目）に隙間があったり、ひび割れているからなのでしょうか？その原因が問題です。
はがきのような紙が入っていくようであれば、手抜きとは言わないまでも職人の腕はあまり信用できません。隙間であれば応急処置として、木クズの出てきそうな部分にコーキングを打つことでおさまるとは思いますが、なぜ木クズが出てくるのか調べてみる必要はあります。

ベランダのヒビについては、どのような材料の、幅どれぐらいのヒビか不明で、場所にもよりますが、雨水の浸入を防ぐためにも、コーキングをする必要があります。

民法（６３４条）上、工事に関する瑕疵（工事のミス）について木造で５年、鉄骨造、コンクリート造で１０年を瑕疵担保（保証）期間としていますし、軽微な瑕疵（簡単な工事ミス）の場合でも一般的な契約では木造で１年、鉄骨造、コンクリート造で２年と定めている事が普通です。

程度が不明ですが、今回の場合は「軽微な瑕疵」と考えても、十分クレーム対応の期間に入ります。相手も人間ですから、できるだけ丁寧に、お願いして。それでも対応してもらえない場合は、最後には法的手段に訴える覚悟が必要です。弁護士のあてがない場合は、地方自治体で弁護士の無料の相談会をしているところがありますので、相談されてみるのも一つの手です。

また、これは蛇足になりますが、どこかが気になり出すと、些細なことでも気になる事があります。できるだけ「自分の家」を好きになってあげてください。
良いところを発見してあげるようにしてください。
これは、工務店の味方をしているわけではなく、その家で生活を続ける精神衛生上のことを考えると、あまりよくないことですから・・・。

そして我慢できない場合はしかるべき処置をとるべきと考えます。
メールの内容からの推測の域を出ませんが参考になれば幸いです。

Ｓさん　３６歳　男性

●Ｑ●
友人が親の畑地に家を建てようかと悩んでいます。そこでお聞きしたいのですが、
�@畑地に家を建てることはできないそうですが、畑地を宅地に登記を簡単に変えることはできるのでしょうか？
�Aまた、畑地みたいなところに家を建てても大丈夫でしょうか？
以上ご回答お願い致します。

▲Ａ▲
まず�@ですが、登記の手続き自体は司法書士さんにお願いするだけで事足ります。但し、一部を宅地に地目変更しその他を農地を残す場合は、分筆する必要がでてきます。その場合測量も必要です。

次に�Aですが、実は、ここからが重要です。
一般に農業振興地域など法的に農地として定められた地域はしかるべき手続きが必要で、時間がかかることがあります。

建築基準法上では、「敷地が幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道」する 必要があります。
この場合の道路とは、公道、またそれと同等と認められている私道（位置指定道路）を指します。これらのことは、役所に問い合わせ確認する必要があります。都市計画課、土木課（道路管理課）、建築課（指導課）がその管轄です。とりあえず建築課に住所を伝えて確認することをお勧めします。難しそうに聞こえますが、電話をして内容を伝えれば適切な部署に電話を回してもらえます。

そして、計画上、その他で検討が必要なものは、引き込む必要のある、「電気、水道、ガス」等設備関連に必要な本管の位置です。敷地の近くにない場合は、地域によりますが建築主の負担になることがあります。

構造的には地盤の軟らかさの問題ですが、これは地質調査をすれば確認できます。一般的に寝かせてある畑の方が条件は良い様です。

上記は一般的な検討項目を思い当たるまま列記しました。その他、地域、自治体等の諸条件により調査検討すべき項目は異なります。設計事務所、住宅産業、工務店等では計画の際にこれらの調査をした上で検討し計画に入ります。しかるべき者に依頼すれば手間はほとんど掛からずに済むでしょう。

ＳＭさん　３５歳　男性

●Ｑ●
私は27歳の時に（今から8年前）今住んでいる建売住宅を新座市野火止で購入しました。土地は15坪、床面積も15坪の2LDKですが、子供2人も大きくなってくるので手狭になってきました。15坪程度の土台に建てる住宅の相談にものって頂けるのでしょうか？

▲Ａ▲
敷地が１５坪とのことですが、敷地面積に関係なく相談をお受けしております。
敷地の大きさ形などに特徴があるほど設計者の職能が生かされると感じています。

ＭＹさん

●Ｑ●
９月頃より、住宅展示場をまわっているのですが、ここ最近何社かに絞ってきてはいるのですが、どこに決めてよいのか迷っています。よいアドバイスを頂きたいのですが

▲Ａ▲
まず初めに、御自分に一番合っている生活を、想像されることと思います。
ハウスメーカーの住宅は、大方の生活を包含できるようにプランニングされていると思いますが、その中でどのように棲んでいくかということが一番重要だと思います。

ライフスタイル・・・・・・・・どのように住むか。
家族構成を含む将来の計画・・・同居、核家族、子供の性別や将来の独立等
　　　　　　　　　　　　　　　バリアフリーの必要性等　
今までの住環境・・・・・・・・構造体の好き嫌い、仕上げの好み、部屋の連続性等
環境に対する配慮・・・・・・・エコロジーに対する考え方、アレルギーの有無等

その他、こだわりのある部分のどこに比重を置くかで選別できると思います。もし、それでも迷うようであれば、自分にとって納得のいく買い物ではないと考えた方がよろしいと思います。老婆心とは思いますが、「営業の人が熱心だったから」と言う理由だけで、家を選ぶようなことだけはなさらない方がよろしいかと思います。極端な話しですが、会社の倒産や転勤があればそれで終わりです。

また、製品としての住宅の性能面においては、一長一短ですのであえて、控えさせていただきます。

ＭＫさん ３９歳　男性

●Ｑ●
今後、二世帯型の住宅を立てたいのですが、どのような建築事務所があって、その選択の方法が分かりません。アドヴァイス頂ければ幸いです。

▲Ａ▲
具体的にはどの事務所と断言するのは難しいことと思います。

１）知人の紹介。
２）雑誌を等のメディアから。
３）各種相談会に出向いてみる。
４）建築士会、建築家協会の紹介。
５）気に入った住宅があったらその家の住人に紹介してもらう。

などが考えられます。

どの業種でも良心的な業者もいれば不親切な（悪い？）業者もいます。また生理的に受け付けない人もいるでしょう。まず設計事務所を一つに決めず何人もの建築士と話をしてみることをお勧めします。建築士と依頼主は「住宅」という子供を作るための、結婚をするようなもの
とお考え下さい。そのための納得するまでの「お見合い」が大切です。
建築士は、建築主が住宅を建てる際の、建築に最も詳しい代理人として、安心して任せられる事が最大の利点ではないかと考えています。

ＭＩさん

●Ｑ●
妻の遺産相続の関連でお尋ねしたい点があり、御連絡する次第です。
（亡くなった）義母は、アパート経営で生計をたてており、そのアパートは、自宅に隣接して建てておりましたが、未登記でした。これを遺産相続するに当たり、相続人が２名のため、登記をしたいという希望があります。 約３０年前の建築物ですが、登記を行うには（１）設計図の作成と（２）建築確認が必要となると思いますが、この２点を３０年前の建物に対して行うことは可能でしょうか？また、建築確認の対象となる建築基準法は、現在のでしょうか３０年前のでしょうか？

不動産登記は、売買や抵当権設定を行う時しか必要でないという判断で、義母は未登記で放置していたようです。お手数ですが、御意見を頂ければ幸いです。

▲Ａ▲
さて、お問い合わせの件ですが、通常、私も登記関係は司法書士さんに言われるがままに基本図面と確認申請書のコピーをお渡ししていますが、実際には、建設会社の「引渡証明書、印鑑証明書、資格証明書」があれば「建物表示登記」が可能です。

３０年前では書類も残っていないことと思いますが、あればそれで事足りるはずです。ない場合には、土地家屋調査士に依頼し必要書類を作成してもらえば、登記が可能になるはずです。そのため、新たな確認申請書は必要ありません。30年前の建築法規と現行の（既存不適格の）問題もないと思っていただいてかまいません。

いずれにしましても司法書士に表示登記、保存登記をお願いするわけですから土地家屋調査士の手配からすべてお任せすることもできます。あとは、書類を御自分でそろえられるか、司法書士にお任せするかによって時間や手数料が変わってきます。

ＫＭさん

●Ｑ●
３年前の１０月に、愛媛県で親戚に紹介していただいて、家を注文住宅で　購入いたしました。ところが、先日から気になっていた犬走りの数箇所のコンクリートのひび割れ、　駐車場（屋根付き）のひび割れを最近知り合った、一級建築士の方に見てもらったら、上からちゃんと固めずにコンクリートを塗ったのでこうなった。と告げられました。これは完全に手抜き工事と心配してくださり、後日家の下の方も見ていただくお約束をしました。
この場合の、金銭的に向こう持ちでの補修依頼は可能なのでしょうか。また、家の下の基礎などの手抜きが見つかった場合も可能ですか。

▲Ａ▲
「手抜き工事」とのことでしたが、「設計ミス（施工方法含）」なのか「工事瑕疵」なのかによっても金銭的負担の責任の所在が変わってきます。メールの内容だけでは判断しかねる内容ですので 100％お知り合いの一級建築士の方の判断を信頼するとしまして、「手抜き工事＝工事の瑕疵」と考えた場合、一般に木造の瑕疵担保期間というのは、軽微なもので１年重要なもので５年とされています。そしてＲＣ（鉄筋コンクリート造）の場合その２倍の期間となっています。

瑕疵担保期間を過ぎていましてもモルタルの乾燥収縮で起こった表面上の「犬走りの・・・ひび割れ」で簡単に補修できるもので有れば無償で直してくれることもあります。

軟弱地盤の上に地盤改良もせず建築し、地盤沈下等のために起こった「犬走りの・・・ひび割れ」であれば、構造的に致命的な瑕疵で（５年の対象）建築本体も将来的に問題が出る可能性があり簡単な補修では直りません。

■瑕疵の原因
■責任の在処（不可抗力という場合もあります）
■瑕疵担保期間（請負契約に明記の場合もあります）

を明確にすることが必要です。
取り敢えずお知り合いの建築士に、家中くまなく調べて頂き、工務店の立会で調べ、話を聞き、納得できない場合にはお知り合いの建築士に立ち会って頂き対処を考えるのが 最良の方法と思います。

ＳＯさん　男性　

●Ｑ●
ある大手メ−カ−は、品質を10年保証とのことですが、設計事務所に依頼した場合の保証制度は、どのようになっているのでしょうか？
また、設計と施工が別の会社の場合、責任の所在がはっきりしないケ−スがあると思うのですが・・・？

▲Ａ▲
一般的な施工上の瑕疵の場合、軽微なもので1年、重要なもので5年、堅固な建物（鉄筋コンクリート造等）の場合、それぞれ2年、10年となります。また保証を伴った責任施工の場合、それぞれに保証期間が設定されております。

設計の瑕疵による保証は建築家賠償責任保険を利用することである程度までは保証できます。
設計事務所に御依頼される前に確認されると良いでしょう。

「設計と施工が別の会社の場合」二つのケースが考えられます。一つは御心配されているように、責任の所在がはっきりしないケース。もう一つは設計と施工の立場の違いから原因がより明確になるケースです。

御存知とは思いますが、設計事務所に設計監理を依頼された場合、設計事務所は「施主の利益を優先する」のが職能の一つとなりますので、施工ミスによるものなのか、不可抗力によるものなのかの判断、場合によっては設計によるミスを、施主（建築主）に報告をする義務があります。施工の専門家である施工者と一般的な建築主の話し合いでは 原因が不明確になりがちなことは御想像いただけると思います。

最終的には、保証の謳い文句を信用なさるよも、信用できる業者か あるいは担当者かが、一番重要になってくると思います。

ＫＡさん　３２歳　男性

●Ｑ●
はじめまして、Ａと申します。実は、子供が生まれて借家から広い自分の城を築こうと思いまして、たまたまホームページを見て、相談したいと思いメール致しました。私の考えとしては、埼玉の田舎の花園町の土地を購入して、家を建てたいのですが設計と監理と建設の金額が気になるので、よろしければ、教えて下さい。

▲Ａ▲
まず初めに設計事務所は、「建築主の代理人」として建築の建設に関わるとお考え下さい。
一般の建設会社に設計を頼むと、依頼した会社に設計・監理・建設の一切を任せて完成させることになります。この場合、建築工事の仕様、施工方法、管理及び監理は建設会社の基準で行われます。

設計事務所の場合、幾度もの打ち合わせを行い実施設計完了後、建設会社（複数も可：相見積）に見積を依頼し、見積査定、契約、着工となります。工事中設計事務所は、（１週間に１度程度）現場監理（管理ではありません）を行い設計の仕様と現場の確認を行い、現場への指示等を行います。こうして、建築を経済的にも品質的にも向上させてゆくことができます。

契約形態は建築主と設計監理契約を結ぶことで、建設会社が介在しない立場で建築主と関係がもてるため、建築主の利益を優先する事ができるのです。

お問い合わせの中では、「設計と監理の金額」が設計事務所の業務報酬となります。一般的には予算である「建設の金額」を指標としてパーセンテージで決め最終的に清算する事になります。

一見すると高そうに思われるかもしれませんが、「建設費+設計・監理料」が「建設会社にお任せの金額」と同額だった場合、必ずそれ以上の建築ができると経験上、確信しています。また、そしてそれが職能でもあります。

ＳＮさん　４１歳　男性

●Ｑ●
最近、３階建の住宅が多く建っていますが、予算的に無理と言われたのですが、時々、２階建＋ロフトと言うのがありますが、ロフトとはいったいなんでしょうか？
構造的なことと予算的な事をあわせておしえて いただせないでしょうか？よろしくお願い致します。

▲Ａ▲
ロフトとは従来、倉庫などの最上階を意味していました。
最近のワンルームなどでは、天井高を高く取り、ユニットバスの上などに床面積に算入されない（天井高さ１.４ｍ以下）空間をとり、他のワンルームにくらべ空間の広さを売り物にしているものもあります。

住宅の場合、天井高の低い３階（２階からの吹き抜けを解する場合もあります。）、あるいは屋根裏をさします。階数に算入されない屋根裏部屋（天井高１.４ｍ以上の部分の面積が、建築面積の１/８）ですと、構造的には２階建てとの解釈になり、構造基準、耐火性能を３階建てのように厳しくは制限されません。また３階建てに較べ仕上げ面積が少ないため工事費も安く上がります。

木造３階建てですと一般的には確認申請の際、構造計算が必要になり設計事務所や構造事務所等による設計を要求されます。
（構造計算をできる工務店もありますが・・・。ほとんどの場合外注です。）

これらのことを考え合わせていくと１００�uほどの住宅の工事費の坪単価が６０万/坪程度の場合坪当たり１０万/坪は高くなると考えていただく必要があると思います。どちらに選択されるにしましても、住宅は一生かかってする大きな買い物ですので、慎重に御検討されることをお勧めいたします。